Régi vagy új? Milyen ingatlant érdemes venni?

Amikor lakásvásárlás előtt állunk, számos szempont kavarog a fejünkben. Latolgatjuk, hogy miben tudunk és érdemes kompromisszumot kötni, miben nem. A leggyakoribb az ár, a lokáció és persze a méret. De befolyásoló tényező lehet a személyes preferenciánk esetében az épület és a lakás állapota, fekvése, panorámája, környezete, megközelíthetősége, infrastruktúrája, hosszan folytatható még a sor a legapróbb részletekig. Az is fontos kérdés, hogy használt vagy újépítésű ingatlant válasszunk. Most ezek jellemzőit hasonlítjuk össze.

Szerző: Szabó Eszter, fotó: Pixabay

Használt, felújítandó lakások buktatói

A régi házak gyakran korszerűtlenek
Nincsen szigetelve az épület, vezetékeket kell cserélni, rossz állapotúak a nyílászárók, elavult a fűtésrendszer stb., ami extra költségeket ró a vevőre.
Rejtett hibák
Teljesen kiiktatni nem lehet, mindig esnek ki csontvázak a szekrényből a bontás során, de vásárlás előtt érdemes megvizsgáltatni egy tapasztalt szakértővel az ingatlant, hogy kiszűrjük vagy legalábbis csökkentsük a rejtett hibák kockázatát.
Lakóközösség
Próbáljunk meg lehetőséget keresni a lakóközösség megismerésére. Kérdezzük meg az eladót, csöngessünk be a szomszédokhoz, szerezzünk minél több információt, ami segít a döntésben.
Nehezen kalkulálható költségek
Egy régebben épült ingatlan esetében a felújítás költsége nehezen kalkulálható, ráadásul a műszaki tervek, az elektromos hálózat, fűtés- és vízvezetékrendszer dokumentumai nincsenek már meg.

Előnyök

Olcsóbb, mint egy új lakás
Sokan kizárólag emiatt választják, nincs egyéb érvrendszer a döntésben. Bár ez kicsit csalóka, mert ha erőteljesen felújítandó állapotú és nem a legolcsóbb, legalacsonyabb minőségű dolgokat választjuk, akkor a vége simán ott van m2 árban, mint egy új építésű. És ekkor sincs semmi, extra, luxus…
Nagy belmagasság
Tágasabb, nagyvonalúbb terek kialakítását teszi lehetővé, illetve ha elég magas hozzá, galéria is építhető benne.
Sajátos atmoszféra
Aki rajong a nagypolgári lakások miliőjéért, nincs az a racionális érv, ami eltántoríthatná.

Mire figyeljünk vásárlás előtt?

• Érdemes a lakást különböző napszakokban megnézni. Csekkoljuk a környéket, zavaró zaj vagy erős fényt kibocsátó eszköz szempontjából.
• Döntés előtt kérjük el a tulajdoni lapot, vagy ha nincs, akkor a helyrajzi számot, hogy mi be tudjuk beszerezni.
• Társasház esetén célszerű megnézni az Alapító Okiratot, a Szervezeti és Működési Szabályzatot (SZMSZ), a Házirendet, hogy képben legyünk a lehetőségeinkkel és a korlátainkkal.
• Ezen dokumentumok alapján az ügyvéd azt is ellenőrizni tudja, hogy az ingatlannak ki a tulajdonosa, van-e valakinek haszonélvezeti vagy elővásárlási joga, illetve van-e bármilyen teher rajta, be kell-e szerezni harmadik fél hozzájárulását az adásvételhez.
• Ha mód van rá, kérjünk betekintést a számlákba, hogy tisztában legyünk a havi költségekkel, illetve ellenőrizni tudjuk, hogy az eladónak van-e tartozása a szolgáltatók felé.
• Az ingatlan-adásvételi szerződéshez szükséges most már az energetikai tanúsítvány is.

Buktatók új építésű ingatlan vásárlása esetén

Nem létező ingatlanért fizetünk
Gyakori, hogy olyan lakásért adunk foglalót, amely még el sem készült, csak az alaprajzot és a vizuális terveket tudjuk megnézni.
Bízni kell az ismeretlenben
Komoly hátrány lehet, ha nem ismerjük a kivitelező céget és az általuk végzett munka minőségét sem. A fejlesztőn és részben a kivitelezőn múlik, hogy elkészül-e az adott ingatlan, megfelel-e a szerződésben vállaltaknak, milyen a minősége, ki és hogyan áll jót az esetleges hibákért. Ma már az interneten könnyen ellenőrizhetjük az egyes cégeket, megismerhetjük az előéletüket, megtalálhatjuk róluk a pozitív és a negatív híreket egyaránt. A korábban épített épületekre keresve megtudhatjuk, hogyan kezelték a vásárlókat, és betartották-e az ígéreteiket. Sokatmondó, ha egy cégnek nincs referenciája, meg sem próbál ilyet felmutatni, vagy ha problémás, ellentmondásos a megítélése.
Kevésbé személyre szabható
Előfordul, hogy olyankor szállunk be a folyamatba, amikor már nincs beleszólásunk a burkolatok, a szaniterek és a beépített bútorok kiválasztásába. Vagy ha időben is vagyunk, akkor sem mindig túl jó a kínálat, amiből választhatunk. Vagy kompromisszumot hozunk és olyan lesz a lakás alapja, ami nem igazán tetszik, vagy extra költségekbe kerül a módosítás.

Előnyök

Korszerű
Az új építésű ingatlanok megfelelnek minden aktuális építészeti és hőtechnikai előírásnak.
Alacsony rezsi költség
A modern technológiák energia- és költséghatékonyabbak.Az új közműrendszerek (vezetékek, csatorna, fűtés, hűtés) garanciálisak, és (ideális esetben) hibátlanul működnek. Nincs csere- vagy felújítási költség, csak a karbantartásra kell költeni.
Van, amikor ez éri meg jobban
Bár egy új ingatlan többe kerül, mint egy hasonló elhelyezkedésű, méretű és adottságú használt lakás, jobbak a hitelfeltételei, több lehetőség van állami támogatások igénybevételére.

Mire figyeljünk új lakás vásárlásakor?

• A kivitelező (aki gyakran egyben a beruházó is) rendelkezzen megfelelő referenciákkal. Ellenőrizzük a cég adatait, az általuk megadott információk hitelességét.
• Legyen jogerős építési engedélye az ingatlanra.
• Reálisabb, hogy elkészül a megadott határidőre az ingatlan, ha a kivitelező nem alvállalkozókkal végzi az építést, hanem saját alkalmazottakkal.
• Rögzítsük a szerződésben, hogy mennyi kötbér terheli a beruházót, amennyiben csúszik az átadás.
• Egy szerződés aláírása nem feltétlenül jelent garanciát, néha még csak nem is előszerződés, hanem regisztrációs szerződés készül, azaz az eladó különböző indokokkal vagy akár indok nélkül fenntartja magának a jogot, hogy elálljon a szerződéstől, megemelje a vételárat, illetve következmények nélkül elhalassza az átadást. Az utóbbi években az áremelkedések miatt több fejlesztő egyoldalúan elállt a szerződés teljesítésétől, vagy ultimátumot adott a vevőnek, az eredetinél több pénzt követelve. Ilyenkor legfeljebb pereskedésre számíthat az érintett, lakásra vagy kártérítésre nemigen. Minél homályosabb, „rugalmasabb” a szerződés és annak megfogalmazása, annál nagyobb eséllyel várhatók hasonló problémák. Nemegyszer előfordul, hogy a vevőt elfogadhatatlan kötelezettségek és szankciók terhelik, miközben az eladó a súlyosabb mulasztást vagy késést is megúszhatja minimális büntetéssel.
• Tisztázzuk előre, hogy milyen járulékos költségek jöhetnek szóba a vételár mellett. (A használatbavételi engedély megszerzésének és az önálló helyrajzi szám létrehozását jelentő albetétesítésnek is vannak költségei.)
• A részletekre is kiterjedő szerződésnek tartalmaznia kell a fizetési etapokat (készenléti fokokhoz rendelve), és a lakás műszaki tartalmát is.
• Gondosan nézzük át a műszaki tartalmat, és ha több lakás közül választhatunk, hasonlítsuk őket össze. Rengeteg semmitmondó műszaki leírás készül, ezekből nem derülnek ki érdemi információk, és nemegyszer olyan fordulatokat tartalmaznak, amelyek lehetővé teszik, hogy az eladó megváltoztathassa a műszaki tartalmat. Sokszor a drágább, akár prémium projekteknél sem támasztja alá a műszaki leírás a pozicionálást. Kérdezzünk rá a konkrét részletekre, és hogy az eladó hajlandó-e írásban rögzíteni az elhangzottakat. Ha a választ nemleges vagy kitérő, az nem sok jót jelent!
• A műszaki vezető mindig írásban nyilatkozzon az aktuális készenléti fokról, csak ezután fizessünk!
• A kulcsrakész lakás kétségtelenül drágább, mint egy szerkezetkész ingatlan, de sokak számára mégis ez a kényelmesebb megoldás. A mesterembereken nemigen lehet spórolni manapság, és nem mindenki vállalja az ezzel járó stresszt.
• Ha a kivitelező saját csapata végez minden munkálatot, a garanciális szempontok is egyértelműbbek.

Milyen ingatlant keressünk?

• Hogy átadott, kivitelezés alatt álló lakás, vagy egyelőre csak a tervezőasztalon létező lakást válasszunk az attól függ, hogy mennyit tudunk várni a beköltözéssel. Az építkezés kezdetén vagy előtte a legalacsonyabb az ár, a munka előrehaladtával pedig egyenes arányban nő. A kockázat mértéke viszont a tervezés szakaszában a legnagyobb. Nincs minden kis részlet letisztázva, az alapanyagok sincsenek még kiválasztva, és az is kérdés, hogy elkészül-e határidőre.
• A kivitelezés ideje alatti vásárlásnál a kockázatok a készültséggel párhuzamosan csökkennek – ugyanakkor szűkülnek a választási és változtatási lehetőségek. A befejezett épületeknél a használatbavételi engedély után már nincs kockázat, és ezekre a lakásokra vehetők igénybe állami támogatások, kedvezményes hitelek, de az árak itt a legmagasabbak, a választék pedig kisebb.
• Ha egy épületen belül több opció van, vessük össze az ingatlanok adottságait (pl. emelet, kilátás, tájolás), és mérlegeljük, hogy mi a fontos számunkra. Ha egy lakás olcsóbb a többinél, annak rendszerint oka van, bár talán ez első pillantásra nem nyilvánvaló. A döntést soha ne a látványterv, hanem az építészeti vagy kiviteli terv alapján hozzuk meg. Amennyiben valami nincs konkrétan leírva, illetve nem egyértelmű a rajz alapján, kérdezzünk rá! Utólag nem reklamálhatunk a vélt tulajdonságok, előnyök elmaradása miatt, és az nem érv, hogy nem értettük meg a rajzból, mit vásároltunk.

Hasonló bejegyzések

Sajnos nem találtunk hasonló bejegyzést